Что выгоднее в 2026 году: посутка или долгосрок?
Если вы владеете квартирой и думаете о сдаче, то наверняка уже видели десятки статей и постов в духе «посуточная аренда приносит в 3 раза больше». Спойлер: это правда, но есть подводные камни. Собрали актуальные цифры за 2025–2026 год, посчитали реальные расходы и выяснили, при каких условиях посутка действительно побеждает долгосрок, а когда лучше сдать квартиру тихому долгосрочному арендатору и забыть о ней на год.
Поговорим о «кричащих» цифрах
Циан провел исследование по 32 городам России и выявил, что при посуточной сдаче квартиры в аренду достаточно всего 24% дней загруженности в год. А ведь это всего 88 дней из 365!
Но очень важно отметить, что эта цифра актуальна для регионов. Даже в Екатеринбурге и Новосибирске процент возрастает до 29–30%. Если же мы говорим про Москву, то требование по загрузке достигает 39%.
Почему так? В столице долгосрочная аренда стоит дороже: средняя «однушка» — около 55–70 тыс. рублей в месяц. Именно поэтому порог окупаемости посутки в сравнении выше.
Сколько можно заработать на рынке аренды жилья?
Объем рынка краткосрочной аренды в России в 2025 году достиг 381 млрд рублей. Средний чек за ночь составил 4 400 рублей: +11,5% в сравнении с 2024 годом. Темп роста замедлился, но рынок продолжает расти.
Составили сравнительную таблицу для наглядности:
| Доходность | Посуточная аренда | Долгосрочная аренда |
|---|---|---|
| В среднем по РФ | 15–20% годовых при загрузке ~50% | 7,4% годовых |
| Москва | 8–10% годовых | 4,1% годовых |
| Санкт-Петербург | 10–15% годовых | 5% годовых |
| Регионы (Ярославль, Казань, Нижний Новгород) | 15–27% годовых | 6–7% годовых |
| Окупаемость квартиры | ~10—15 лет при хорошей загрузке | ~24,7 года (среднее по РФ, 2026) |
Что может съесть прибыль арендодателя?
Посуточная аренда
- Клининг после каждого гостя — 1 500–3 000 ₽ за уборку, при хорошей загрузке это 10–15 уборок в месяц.
- Комиссии платформ бронирования — сегодня комиссии сервисов посуточной аренды могут достигать 25% от стоимости бронирования.
- Амортизация мебели и ремонта — из-за высокой сменяемости гостей мебель, техника и отделка изнашиваются в 2–3 раза быстрее, чем при долгосрочной аренде.
- Управляющая компания — в среднем 25% от выручки.
- Простои между заездами — даже при высокой загрузке часть дней остаётся незанятой.
- Расходные материалы — мыло, шампуни, туалетная бумага, пакеты для мусора и другие мелочи требуют постоянного пополнения.
- Коммунальные платежи — как правило, оплачиваются собственником и уже включены в стоимость проживания.
Долгосрочная аренда
- Простои между арендаторами — поиск нового жильца может занимать от нескольких дней до нескольких месяцев.
- Амортизация мебели и ремонта — хотя износ ниже, со временем всё равно потребуются вложения в обновление жилья.
- Управляющая компания — при передаче операционных процессов УК её вознаграждение может составлять до 50%! выручки в зависимости от условий сотрудничества.
- Коммунальные платежи за периоды простоя — пока квартира пустует, расходы ложатся на владельца.
- Текущий ремонт и обслуживание — замена техники, сантехники и устранение поломок происходят независимо от формата аренды.
- Риски задолженности арендаторов — возможны задержки платежей или расходы на урегулирование споров.
Важно учитывать
Пока все смотрят на посутку, долгосрочный рынок переживает интересный период. В конце 2025 года средняя ставка аренды однушки по России снизилась до 31 900 руб./мес., сезонный рост цен замедлился с 20–25% до 10%. В начале 2026 года ставки в Москве упали на 5,9%, в Петербурге — почти на 11%. Но эксперты считают это временным: пока ипотека заоблачная, люди продолжат снимать жилье, и спрос во второй половине года подкинет цены вверх
И у посуточной, и у долгосрочной аренды есть риски. В первом случае это могут быть вечно недовольные соседи и юридические вмешательства из-за ситуаций с гостями. Во втором — недобросовестный арендатор, который может травмировать как арендодателя, так и само имущество в квартире.
Ну и напоследок, вы можете выбрать неверную систему налогообложения. Чтобы не ошибиться с этим пунктом, советуем ознакомиться с нашей статьей «Налоги для посуточной аренды в 2026 году: самозанятость, ИП или патент?».
Подведём итоги
Выбираем посуточную аренду, если:
- Квартира в центре туристического города или рядом с деловым кварталом
- Современный ремонт, который не жалко амортизировать
- Готовы тратить время или нанять управляющую компанию
- Есть налоговый режим — самозанятость или ИП
- Города: Ярославль, Казань, Нижний Новгород, Сочи — рентабельность тут максимальная
Выбираем долгосрочную аренду, если:
- Квартира в спальном районе и нет туристического потока
- Хотите минимум операционных хлопот
- Нет ресурсов на управление и клининг
- Доходность долгосрока в вашем городе высокая (например, Москва — 6,8% годовых)
- Не хотите конфликтовать с соседями и УК
Посуточная аренда выигрывает по валовому доходу почти всегда. Но по чистому доходу — только если у вас правильная локация, отлаженные процессы и понимание всех расходов.