Налоги для посуточной аренды в 2026 году: самозанятость, ИП или патент?

На какую систему налогообложения лучше перейти в 2026 году, чтобы сохранить эффективность своей бизнес-модели.

Вот какие варианты есть у арендодателей, чтобы максимально сохранять прибыль и при этом спать спокойно.

1. Самозанятость (НПД — налог на профессиональный доход)

Доступ: есть как у физлиц, так и у ИП (регистрировать ИП специально не нужно — достаточно приложения «Мой налог»)

Ставка: 4% — при сдаче физическим лицам, 6% — при сдаче юридическим лицам и ИП

Лимит дохода: 2,4 млн рублей в год (это всего около 200 000 ₽ в месяц)

Основные преимущества самозанятости

нет фиксированных взносов «за себя» (в отличие от ИП)
нет отчетности и деклараций — все через приложение на смартфоне
при регистрации даётся налоговый вычет 10 000 ₽, который автоматически уменьшает ежемесячный налог

Основные недостатки самозанятости

жесткий лимит в 2,4 млн ₽, который легко преодолеть
нельзя нанимать сотрудников
эксперимент по НПД в текущей редакции закона рассчитан до 31 декабря 2028 года (стопроцентных гарантий, что его продлят — нет).
при масштабной деятельности с признаками гостиничного сервиса налоговая может признать деятельность предпринимательской в сфере размещения, что требует отдельного анализа режима налогообложения.

2. ИП на Упрощенной Системе Налогообложения (УСН)

Доступ: нужно зарегистрировать ИП и подать уведомление о переходе на УСН

Ставка: УСН «Доходы» — 6% от всей выручки, УСН «Доходы минус расходы» — 15% (в ряде регионов снижена до 5-7%)

Лимит дохода: до 490,5 млн ₽ в год

Основные преимущества ИП на УСН

можно нанимать сотрудников (уборщицы, администраторы)
можно работать с юрлицами без переплаты

Основные недостатки ИП на УСН

обязательная отчетность (декларация раз в год, авансовые платежи ежеквартально)
на практике для работы обычно открывают расчётный счёт
существуют фиксированные взносы, которые платятся даже при нулевом доходе (если объект простаивает)

3. Патент (ПСН — патентная система налогообложения)

Доступ: только ИП, но в случае, если в регионе принят соответствующий закон и сдача жилья включена в список разрешённых видов деятельности

Ставка: 6% не от реального дохода, а от потенциального — суммы, которую устанавливают региональные власти. Эта сумма зависит от региона и площади объекта

Лимит дохода: с 2026 года лимит снижен до 20 млн ₽. В 2027 снизится до 15 млн, в 2028 — до 10 млн. При превышении лимита ИП теряет право на патент и обязан пересчитать налоги по УСН или ОСН

Основные преимущества патента

нет деклараций, только книга учёта доходов
выгоден при высоком реальном доходе (если он сильно выше «потенциального», установленного регионом)
можно брать патент на срок от 1 до 12 месяцев, что удобно для сезонной аренды

Основные недостатки патента

лимит доходов снижается каждый год
патент действует только на территории субъекта РФ, где он получен
есть фиксированные взносы, которые платятся независимо от реального дохода

Что такое страховые взносы?

Фиксированная часть в размере 57 390 ₽ обязательна для всех ИП независимо от наличия дохода, размера прибыли и фактической активности бизнеса.

Дополнительный взнос — 1% с дохода свыше 300 000 ₽, т. е. если годовой доход ИП превышает 300 000 ₽, применяется формула: (Годовой доход — 300 000 ₽) × 1%.

Существует верхний предел дополнительного взноса, он равен 321 818 ₽.

Итог

При выборе режима налогообложения смотрите на масштаб вашей деятельности (доходность от аренды), на территориальное расположение и на вашу команду (вы один занимаетесь сдачей квартир или у вас есть администратор, уборщик и другие сотрудники).

Отметим также, что во время выбора наиболее эффективного режима стоит рассчитать точку безубыточности и проконсультироваться с бухгалтером, чтобы быть в курсе всех тонкостей работы и спать спокойно.